DFGS-2024-006

各园区，各镇人民政府、白藤街道办事处，区政府直属各单位：

　　《珠海市斗门区农村宅基地和农村住房建设审批管理暂行办法》已经区委、区政府领导同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向区农业农村局反映。

　　                       珠海市斗门区人民政府办公室  

　　                             2024年9月2日

　　珠海市斗门区农村宅基地和农村住房建设审批管理暂行办法

    第一章  总则

　　第一条 为加强我区农村宅基地和农村住房建设审批管理，优化审批流程、简化审批程序，引导农村村民合法合规用地建房，促进土地资源集约节约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《珠海经济特区乡村风貌提升条例》以及《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅 关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）等法律法规和政策文件精神，结合本区实际情况，制定本办法。

　　第二条  本区行政区域范围内农村宅基地审批及农村住房建设审批管理，适用本办法。

　　第三条  本办法所称的农村宅基地，是指农村村民经批准用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地。

　　本办法所称的农村住房建设，包括新建、原址翻建、改建、扩建、异址新建、修缮住房等活动。

　　本办法所称的新建住房，是指农村村民在新获批宅基地上建设住房的情形。

　　本办法所称的原址翻建住房，是指农村村民在现有宅基地原址新建、拆旧建新的情形。

　　本办法所称的改建住房，是指农村村民申请在原有宅基地范围改建、加建住房的情形。

　　本办法所称的扩建住房，是指农村村民申请扩大原有宅基地面积建房的情形。

　　本办法所称的异址新建住房，是指农村村民在获批新址宅基地上建设住房并拆除旧址住房的情形。

　　本办法所称的农房修缮，是指农村村民申请对原有宅基地上房屋的外立面改造和主体结构维修加固的情形。

　　本办法所称的“一户一宅”，是指农村村民一户只能申请拥有一处不超过面积标准的宅基地。根据《珠海市人民政府关于规范我市村民建房风貌管理的通知》（珠府〔2020〕25号）中关于建房标准的规定，珠海市新批准的宅基地用地面积标准为120平方米。成员户拥有历史建成的不相连住宅，但占用宅基地的合计面积未超过120平方米的，视为拥有一处宅基地。

　　第四条宅基地管理应坚持依法依规、公平公正、程序规范，确保土地集体所有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。

　　第五条  区农业农村主管部门负责农村宅基地管理有关工作，建立健全本区宅基地统计调查、分配、使用和监督管理等制度，加强监督检查。指导各镇健全宅基地管理体系、完善用地标准、优化空间布局、规范管理程序、加强日常监管、查处职责范围内的宅基地违法违规行为，指导闲置宅基地和闲置农村住房盘活利用，指导农村宅基地审批及农村住房建设审批工作。

　　区自然资源主管部门负责国土空间规划、年度土地利用计划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，保障农村住房建设用地计划指标需求，依法办理农用地和未利用地转用审批以及建房的相关规划许可等。

　　区住房城乡建设主管部门负责指导农村住房施工设计、质量验收和质量安全工作，组织实施乡村建设工匠制度。

　　区其他有关部门按照各自职责，协同实施本办法。

　　第六条 农村集体经济组织是农村宅基地管理主体，按照成员集体意愿行使宅基地所有权人权利，根据本村实际建立健全农村宅基地申请审核和村民用地建房的管理制度。鼓励村民委员会及农村集体经济组织通过制定村规民约、设立宅基地协管员等方式，对宅基地进行日常管理。镇人民政府落实属地管理责任，成立农村住房建设和风貌管控管理委员会，负责辖区内农村宅基地、农民用地建房审批监管和风貌管控工作，依法编制村庄规划，提出村庄居民点宅基地控制规模，指导村级组织完善宅基地管理。

　　第二章  规划布局与计划用地

　　第七条 镇人民政府应当根据有关法律法规组织编制和实施村庄规划，结合村庄发展、宅基地现状、农村人口发展变化和村民居住需求等因素，科学确定农村居住用地规划界线，合理预留村民用地建房空间，优化村庄布局。农村集体经济组织应协助镇人民政府做好村庄规划的编制管理工作，参与本村的村庄规划编制、修改和实施。村庄规划应当落实生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线划定要求。

　　第八条  农村村民使用宅基地建造住宅应当符合国土空间规划，不得占用永久基本农田、一般农用地和林地，不得压占河道和水利工程管理范围，尽量使用原有的宅基地、闲置宅基地和村内空闲地。

　　农村村民申请使用农村宅基地新建、扩建、异址新建住房的，须重新核定土地边界，申请办理《农村宅基地批准书》，根据新批准的用地红线进行房屋设计、建设，不得违规占用按相关规划控制要求退出的用地。

　　申请使用宅基地新建、异址新建、扩建住房的批准红线面积不得超过法定标准；原址翻建、改建、修缮住房的用地红线不得超过原证载土地边界。

　　第三章  宅基地申请条件

　　第九条 本村农村集体经济组织成员符合下列情形之一的，可以户为单位向本村集体经济组织申请使用宅基地：

　　（一）成员户内子女因结婚、未婚子女达到30周岁等原因确需分户，且原有宅基地无法保障的； 

　　（二）因婚姻、收养等被认定为本集体经济组织成员，在原户籍地和本集体内均没有宅基地，经本集体经济组织民主程序同意的；

　　（三）因自然灾害、实施村庄和镇规划以及镇村公共设施和公益事业建设等，需要搬迁安置的；

　　（四）原有唯一住宅需要另择地址建房且承诺原宅基地退回集体经济组织的；

　　（五）拆旧建新等宅基地整理工作中满足条件、需要重新申请的；

　　（六）法律、法规规定可以申请用地建房的其他情形。

　　本条第（三）项的情形在宅基地分配中仅限用于居住保障。

　　夫妻双方属于不同农村集体经济组织的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风俗习惯，只能在其中一方所在集体申请宅基地。

　　第十条 本村农村集体经济组织成员有下列情形之一的，申请使用宅基地不予批准：

　　（一）不符合“一户一宅”规定的；

　　（二）不符合分户申请宅基地条件的；

　　（三）不符合国土空间规划、村庄规划以及相关专项规划要求的；

　　（四）申请异址新建住宅，但拒绝与本集体经济组织签订或履行退回宅基地协议的；

　　（五）涉及占用农用地等，未依法办理转用审批手续的；

　　（六）申请的宅基地拟用地块存在权属争议的；

　　（七）将原有宅基地使用权、住宅流转或改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

　　（八）原有宅基地或宅基地上住宅被依法征收后，已得到住房安置、现金补偿等的；或已参与农村集体建房，住房权益已得到保障的；

　　（九）分户前存在一户多宅，分户时可以通过户内调剂保障基本居住的；

　　（十）宅基地上有违法用地行为或者有违法住房建设行为未经处理的；

　　（十一）法律、法规和政策文件以及区级及以上人民政府规定不予批准的其他情形。

　　镇人民政府不予批准的，须书面通知申请人，说明不予以批准的依据和理由，并告知其法律救济途径。

　　第四章 宅基地申请审批程序

　　第十一条 各镇、村应依托斗门区数字乡村支撑平台（农村宅基地和农村住房管理系统），开展宅基地线上审批工作。

　　第十二条  符合宅基地申请条件的农村村民，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，由本人递交申请；代为办理的，须本人出具授权委托书。农村集体经济组织对申请人、代理人及申请资料的真实性进行审查。

　　申请人需提供的资料和证明材料包括：

　　1.《农村宅基地用地和建房（规划许可）申请表》（附件1）；

　　2.《农村宅基地使用承诺书》（附件2）；

　　3.申请人家庭全体成员同意由申请人申请宅基地的书面证明；

　　4.申请人（户主）身份证复印件（原件备查），符合新分户条件的已婚者还需提供结婚证复印件（原件备查）；

　　5.家庭户口簿中的户主页、家庭成员页、申请人页复印件（原件备查）；

　　6.涉及异址新建的，需另外提交书面情况说明。

　　7.为方便村民报建，提供一站式服务，可预交村民建房全流程所需的下列申请资料：

　　（1）按照《斗门区加强农村房屋风貌管控暂行办法》选定的农村住房建设风貌选型图；

　　（2）拟选用的农村住房施工设计参考图或委托有资质的设计单位或设计人员设计的施工设计图、拟委托的乡村建设工匠或者有资质的建筑施工企业、拟签订的建房协议。

　　第十三条  农村集体经济组织收到村民书面申请后，应当在10个工作日内对申请材料进行核查，出具核查意见。并将申请材料提交农村集体经济组织成员代表会议讨论。

　　经成员代表会议三分之二以上代表同意的，农村集体经济组织将申请人的申请理由、拟用地位置和面积、拟建房的层高和面积等情况在本集体经济组织范围内公示，公示期不少于5个工作日。未通过核查的，须提供书面意见，说明不通过的理由。

　　农村集体经济组织成员对公示内容有异议的，可以在公示期内向农村集体经济组织提出，农村集体经济组织应当在公示期届满之日起5个工作日内核查，并将申请材料、核查意见、公示情况交村民委员会核实。村民委员会应当在5个工作日内对农村集体经济组织的核查情况和公示情况进行核实，出具核实意见，连同申请材料一并报镇人民政府审批。

　　公示无异议或者异议不成立的，农村集体经济组织须在公示期满后5个工作日内，将村民的申请材料、农村集体经济组织成员代表会议记录等材料，报镇人民政府审批。

　　农村集体经济组织建设村民公寓的，适用《珠海市斗门区关于改善农村村民住房条件推进村民公寓建设的指导意见》（斗宅改办〔2023〕8号）的相关规定。

　　未完成农村集体产权制度改革的村，村民以户为单位向宅基地所有权所在的村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。申请需提交的材料参照本办法第十二条。村民小组收到农户申请后，召开由各家庭户代表参加的村民小组会议，经三分之二以上家庭户代表表决同意，并报村民委员会核查。其他程序参照本办法有关规定。

　　第十四条  镇人民政府要依托镇行政服务中心等平台，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行或整合相关资源力量集中办公的农村宅基地建房联审联办制度，对农村集体经济组织、村民委员会报送的申请材料、村级核查和公示材料进行审核。镇人民政府内设机构或区级主管部门在镇设立的派出机构原则上按照下列分工进行联审联办：

　　负责农业农村事务的机构审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合农村宅基地合理布局要求和面积标准，申请是否经过农村集体经济组织成员大会（成员代表会议）讨论通过和公示，是否经过农村集体经济组织、村民委员会审核和签署意见并盖章。

　　负责自然资源与规划管理事务的机构审查是否符合国土空间规划、防灾减灾（地质灾害）和风貌管控要求。

　　负责建设管理事务的机构审查拟建房屋层数、建筑高度、建筑面积等是否符合规定，住房设计是否选用农村住房施工设计参考图或者由具有相应资质的设计单位或具备建筑、结构专业注册职业资格的设计人员设计、是否委托乡村建设工匠或者有资质的建筑施工企业承接施工。

　　涉及林业、水利、电力等部门职责的，由相应的镇级管理部门出具审核意见。

　　负责宅基地审批工作的机构综合各相关机构的意见，向镇人民政府提出宅基地审批建议。

　　对于涉及异址新建住房的情况，需进行实质审查。审查内容包括：

　　1.不违反“一户一宅”的规定；

　　2.尽量使用原有的宅基地，如经批准异址新建的，须出具将原宅基地交还给农村集体经济组织的书面承诺，已经实际交还的，提供相关证明材料；

　　3.房屋建设合法、合规，不存在超面积、违反规划等情形。

　　镇人民政府根据各部门联审结果，对农村宅基地申请事项进行审批，由镇政府主要领导牵头办理审批，签批《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）。通过审批的，应当将审批结果公示，公示期不少于5个工作日。公示无异议或异议不成立的，镇人民政府和相关部门出具《乡村建设规划许可证》（附件4）和《农村宅基地批准书》（附件5）。以上工作须在受理之日起20个工作日内办结；如涉及农用地或未利用地土地用途变更审批，办理报批手续时间不计入宅基地审批时间；特殊情况审批时间可以适当延长，总时长不得超过30个工作日。

　　镇人民政府在审批办理过程中应严格按照《行政许可法》规定，保障行政相对人的陈述权、申辩权，需要对申请材料实质内容进行审查的，应当指派两名以上工作人员进行核查。如果发现申请人材料缺失或程序不规范，应当一次性告知申请人补正相关材料或程序。

　　第十五条  宅基地申请得到批准后，农村集体经济组织或村民委员会应当在本集体范围内及时公布审批结果。

　　第十六条  农村村民利用其合法使用的宅基地进行原址翻建、改建的，申请审批按本办法执行，相关程序可以适当简化。

　　第十七条  农村村民、非农村集体经济组织成员对其合法拥有的农村住房进行修缮，申请审批按本办法执行，相关程序可以适当简化。

　　第五章  用地建房管理

　　第十八条  镇人民政府应健全村民用地建房全流程管理机制，推行村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”制度。镇人民政府应按照“四到场”要求，及时组织负责农业农村、自然资源等有关部门进行实地审查，做到申请审查到场、批准后丈量批放到场、建设过程中巡查到场、住宅建成后核查到场。

　　第十九条开工前，经批准用地建房的村民应当向镇人民政府申请划定宅基地用地范围，镇人民政府收到申请后10个工作日内，按照职责分工，组织镇级负责农业农村、自然资源和城乡建设等部门和农村集体经济组织相关人员到现场进行建筑放样和实地丈量，确定建房位置四至和边界，明确建设期限和要求，填写开工查验表。

　　《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》有效期按省市相关规定执行。农村村民应当在《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》有效期内开工建设。因特殊原因确需延期开工建设的，按省市相关规定执行。有效期届满后未开工且未办理延期手续的，《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》自行失效，但不影响村民按照规定的条件和程序重新申请农村宅基地和农村住房建设。

　　农村住房建设施工过程有关管理规定按《斗门区农村住房建设施工管理暂行办法》执行。

　　第二十条  农村住房建造完成后，申请人应向镇人民政府提交《农村宅基地和建房（规划核实）验收申请书》（附件6）申请验收。验收通过的，由验收部门签署验收意见，镇人民政府出具《农村宅基地和建房（规划核实）验收意见表》（附件7）。

　　第二十一条  对依法取得宅基地并通过建房竣工验收的农村住房，申请人可凭《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》《农村宅基地和建房（规划核实）验收意见表》等资料，依法向不动产登记部门申请办理不动产登记。

　　第二十二条  各镇应建立宅基地审批和建房台账管理制度，宅基地申请审批纳入镇行政审批一体化管理，并及时将审批情况报区农业农村、自然资源等部门备案。

　　第六章  监督检查与法律责任

　　第二十三条镇人民政府应当对本行政区域内农村宅基地和农村村民住宅建设活动进行监督检查，建立健全动态巡查制度，及时发现、查处农村村民非法占用土地建设住宅的行为。

　　区农业农村主管部门每月现场开展农村宅基地管理监督检查，按3%比例进行抽查。自然资源、住房和城乡建设等部门依据法定职责加强指导。

　　第二十四条区人民政府有关部门和镇人民政府的工作人员在农村宅基地和农村村民住宅建设管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十五条农村村民违法占用土地建设住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律、法规进行处罚。镇人民政府根据《广东省人民政府关于农村村民非法占用土地建住宅行政执法权的公告》（粤府函〔2020〕84号），按照规定范围、依照法定程序实施行政处罚。

　　第七章  附则

　　第二十六条  本办法由斗门区农业农村局负责解释。斗门区此前印发的有关宅基地和农村住房建设的规定，与本办法相抵触的，以本办法为准。如今后上级部门出台有关宅基地和农村住房建设的新政策文件，按新政策规定执行。

　　第二十七条  本办法自2024年10月13日起施行，有效期2年。

　　附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　　      2.农村宅基地使用承诺书

　　      3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　　      4.乡村建设规划许可证

　　      5.农村宅基地批准书

　　      6.农村宅基地和建房（规划核实）验收申请书

　　      7.农村宅基地和建房（规划核实）验收意见表

　　      8.宅基地审批流程示意图

附件下载地址：珠海市斗门区农村宅基地和农村住房建设审批管理暂行办法（1-8附件）.doc